W magazynie Świat Hoteli ukazał się tekst Andrzeja Wójcika – Prezesa Vision Hotel Management.

Rynek hotelowy w Polsce przyspiesza. Można się zastanawiać skąd taka liczba projektów. Powód jest bardzo prozaiczny. W wielu miastach następuje nasycenie na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych, co powoduje coraz większe zainteresowanie budową obiektów przeznaczonych pod usługi hotelowe. Czy to oznacza, że deweloperzy chcą się „przebranżowić” i rozpocząć działalność w nowym sektorze?

Oczywiście, że nie. Po prostu poszukują alternatywy, którą może być niewątpliwie budowa hoteli pod konkretne wymagania przyszłego operatora, standardów sieciowych i w efekcie uzyskanie czynszu dzierżawnego z zainwestowanego kapitału.

Sprawa jednak nie jest taka prosta. Zacznijmy od tego jaki hotel w danej lokalizacji miałby powstać. Idealną sytuacją jest taka, kiedy potencjalny dzierżawca we współpracy z wydzierżawiającym (inwestorem), w oparciu o lokalne uwarunkowania (warunki w-z, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) wspólnie dochodzą do porozumienia. Co w przypadku, kiedy deweloper/inwestor dopiero poszukuje przyszłego dzierżawcy? Z pewnością powinien skorzystać z pomocy firm, które świetnie orientują się w lokalnym rynku hotelarskim i są w stanie przygotować wiarygodne opracowanie w tym temacie. Można się zastanowić czy taka inwestycja jest potrzebna i czy będzie można nią zainteresować potencjalnych dzierżawców. Ale w jaki sposób to zrobić?

Forma

Musimy wskazać to w jakim stanie dany obiekt miałby być przekazany przyszłemu dzierżawcy. W stanie deweloperskim czy też „pod klucz”? Czy aby na pewno obie strony pod wymienionymi właśnie pojęciami rozumieją dokładnie to samo? Z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, że nie. Hotelarze oczekują wybudowania hotelu „pod klucz” – czyli liczą, że wybudowany obiekt będzie przygotowany od razu do natychmiastowego funkcjonowania, wyposażony we wszystko co potrzebne. Druga strona zazwyczaj zakłada, że ma przygotować obiekt w stanie developerskim, ewentualnie wykończony, ale nie wyposażony tłumacząc się brakiem stosownej wiedzy i doświadczenia w tym zakresie. Porozumienie na tej płaszczyźnie jest jak najbardziej możliwe, jednak nierozerwalnie związane z warunkami finansowymi dzierżawy. Nie jedyne zresztą. Wydzierżawiający przyzwyczajeni są choćby do innej jednostki dzierżawy.

Jednostka

Wbrew pozorom nie jest to wcale taki prosty i jednoznaczny temat. Każdy hotel – myślę tu parametrami takimi jak: kategoria, marka, wielkość, lokalizacja – ma swoje specyficzne, architektoniczne i operacyjne wymagania. Dla operatora istotnym jest aspekt kosztowy funkcjonowania całego obiektu, a co jest z tym nierozerwalnie związane – efektywne wykorzystanie całej posiadanej powierzchni. Oznacza to więc, że ważne jest ile konkretnie m2 powierzchni przypada średnio na każdy pokój hotelowy. Tym samym niepodzielną dla hotelarza jednostką dzierżawy jest POKÓJ. Zupełnie odmienna sytuacja jest po stronie wydzierżawiającego, dla którego taką jednostką do tej pory był 1 m2 powierzchni użytkowej budynku. Dopóki obiekt jest optymalnie zaprojektowany i jeden parametr z drugim są tożsame, to problem nie istnieje. Gorzej jeżeli mamy do czynienia z adaptacją lub przebudową istniejącego już budynku, czy też z nietypowym kształtem zabudowywanej działki. Tutaj średnia ilość m2 na każdy pokój może rosnąć i powierzchnia ta niekoniecznie jest operatorowi potrzebna, co za tym idzie nie widzi on powodu, dla którego miałby płacić z tego tytułu wyższy czynsz dzierżawny.

Cały artykuł dostępny jest w magazynie Świat Hoteli.